Contabilidade para construção civil

A regularização é feita em duas etapas. Primeiro, a obra é registrada no CNO, o Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal. Toda construção, demolição, reforma ou ampliação deve ser inscrita em até 30 dias contados do início, sob pena de multa, salvo as dispensas previstas na norma, como a reforma de pequeno valor. A inscrição cabe ao proprietário, ao dono da obra ou ao incorporador, ou à construtora, quando contratada por empreitada total.

Em seguida, a obra passa pela aferição no SERO, o sistema da Receita Federal que calcula o INSS e as demais contribuições devidas sobre a mão de obra. O SERO também gera a DCTFWeb Aferição de Obras, que confessa o valor apurado. Com o débito pago ou parcelado, é emitida a certidão que o cartório exige para averbar a construção na matrícula do imóvel. A empresa com contabilidade regular pode aferir com base na própria escrituração. Já a pessoa física passa pela aferição indireta, que, no caso de edificação, estima a mão de obra pela área, pela destinação, pela categoria e pelo tipo da obra.

Fonte: Instrução Normativa RFB 2.061/2021, arts. 2º a 5º e 18 (CNO: obrigação, dispensas, responsáveis e prazo); Instrução Normativa RFB 2.021/2021, art. 2º, art. 7º, inciso XVI, art. 17 e art. 43 (aferição no SERO, reforma de pequeno valor e certidão da obra); Lei 8.212/1991, art. 33, § 4º, e art. 47, inciso II.

Sim, na obra ou no serviço contratado por empreitada ou por cessão de mão de obra: a empresa contratante retém 11% do valor bruto da nota fiscal e recolhe esse valor em nome da construtora até o dia 20 do mês seguinte. Material e equipamento discriminados no contrato e na nota fiscal podem ser excluídos dessa base, nos limites da norma. A construtora destaca o valor retido na nota fiscal e o abate do INSS devido sobre a própria folha; se houver saldo, solicita a restituição.

Não há retenção quando o contratante é pessoa física, nem na empreitada total, em que uma construtora registrada no Crea ou no CAU assume a execução de toda a obra. Nessa modalidade, o dono da obra responde solidariamente com a construtora pelo INSS da obra, salvo se exigir os documentos da obra previstos na norma ou retiver os 11%. No Simples Nacional, apenas a empresa tributada no Anexo IV sofre a retenção, e é nesse anexo que se enquadra a construção civil.

Quando a retenção da medição não é conferida, há risco de pagamento do INSS em duplicidade ou de cobrança posterior.

Fonte: Lei 8.212/1991, art. 31, caput e §§ 1º a 4º, e art. 30, inciso VI (solidariedade); Instrução Normativa RFB 2.110/2022, arts. 110, 111, inciso III, 114, incisos II e IV (redação da IN RFB 2.289/2025), 116 a 118 (material e equipamento), 138, 143, 145 e 166; Instrução Normativa RFB 2.021/2021, art. 7º, incisos II e III.

Sim, desde que atenda aos demais requisitos. A construção de imóveis e as obras de engenharia, inclusive por subempreitada, são tributadas no Anexo IV do Simples Nacional, com uma diferença relevante para o cálculo: o INSS patronal sobre a folha não está incluído no DAS e é recolhido à parte. Apenas as contribuições a terceiros, como as do Sistema S, continuam dispensadas. Por isso, o comparativo com o Lucro Presumido só é válido quando considera a folha real. Já a empresa que se dedica à incorporação ou ao loteamento de imóveis não pode optar pelo Simples.

Há ainda a desoneração da folha, ou Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB). A construtora dos grupos 412, 432, 433 e 439 da CNAE pode optar, obra a obra, por recolher a parte principal da contribuição patronal sobre a receita, e não sobre a folha. Essa opção está em transição: de 2025 a 2027, parte da contribuição é recolhida sobre a receita e parte sobre a folha. A partir de 1º de janeiro de 2028, a contribuição de toda obra ainda não encerrada volta a incidir sobre a folha.

Fonte: Lei Complementar 123/2006, art. 13, inciso VI e § 3º, art. 17, inciso XIV, e art. 18, § 5º-C, inciso I; Lei 12.546/2011, art. 7º, inciso IV, art. 9º, § 16, e arts. 9º-A e 9º-B (incluídos pela Lei 14.973/2024).

O RET, Regime Especial de Tributação, é uma opção da incorporadora para cada empreendimento. No RET, a incorporadora recolhe um valor unificado sobre a receita recebida, em DARF com o CNPJ próprio da incorporação, e os tributos incluídos nesse pagamento deixam de ser apurados com as demais atividades da empresa. Até 31/12/2026, o percentual é de 4%, com IRPJ, CSLL, PIS e COFINS; a partir de 2027, passa a 1,92%, apenas com IRPJ e CSLL.

Para optar, a incorporadora entrega o termo de opção à Receita Federal e submete a incorporação ao patrimônio de afetação, com o terreno e a obra separados por termo averbado no Registro de Imóveis. A opção é irretratável enquanto houver crédito ou obrigação com os compradores, exige contabilidade separada, e o pagamento é definitivo e não pode ser parcelado.

Para a CBS e o IBS, a incorporação com a opção pelo RET efetivada antes de 2029 pode escolher, em caráter irretratável, uma regra própria: 2,08% da receita recebida, sem direito a crédito sobre as aquisições da obra. Somados, 1,92% e 2,08% correspondem aos mesmos 4% cobrados até 2026; na habitação de interesse social, os percentuais são menores. A opção pode ser vantajosa ou não, conforme a margem do empreendimento; por isso, o cálculo deve ser feito antes da decisão.

Fonte: Lei 10.931/2004, arts. 1º a 7º; Lei 4.591/1964, arts. 31-A e 31-B (patrimônio de afetação); Lei Complementar 214/2025, art. 485 (redação da LC 227/2026), art. 510 e art. 542, inciso XXVI, com efeitos pelo art. 544; Decreto 12.955/2026, art. 461 (opção irretratável).